（居銮14日讯）第6年脱售产业需缴付5%产业盈利税引起热议，引起一些近期欲脱售屋业的业主不满，受访特许会计师预测，上述新税制除了将打击投资者投资房产的热度，一些持有老房子或曾经大肆装修房子的业主，一旦脱售房子也将被征收高额税金。
产业盈利税是对所有类型的房地产所产生的盈利征税，包括住宅、商业建筑及土地一级房地产公司的股份。
财政部长林冠英日前提呈2019年财政预算案时宣布，政府将重新调整产业盈利税，凡大马公民和永久居民在第6年脱售的房产，产业盈利将从原有的0%增至5%。至于廉价屋、中等廉价屋，以及20万令吉以下的可负担房屋，可豁免征收产业盈利税。
购屋自居无大影响
特许会计师赖奕洲接受《东方日报》访问时分析，一般买房自住的购屋者都会持有同一物业长时间，期间并不会频繁的买卖房子搬迁，因此5%产业盈利税对一般买房自住的购屋者不会有太大的影响。相反的，他认为，地产投资者和持有老房子的业者，才是受到新税务影响的一群。
“这几年地产交易已不如往年炙热，新税制的实施，将会进一步打击他们的投资意愿，导致发展商更不容易售出房子。此外，对于持有老房子的业主，由于产业盈利税是根据买卖合同（Salesand Purchase Agreement，简称S&P）的购买价格与售价的差额计算，随著近年房价飙涨，未来脱售老房子恐需付出相当高额的税金。”
他举例，一些房子数十年前每方呎的价格仅为10令吉，倘若飙涨十倍至每方呎100令吉，以一间4000方呎的独立式为例，写入买卖合同的购买价格为4万令吉，售卖价格则为40万令吉，所需缴付的产业盈利税就是40万令吉减去成本4万令吉，所得36万令吉的5%，即1万8000令吉。
二手房售价不抬高
“新山、吉隆坡一些高度发展的地区，房产价格早已经飙涨很多倍，有的老房子售价破100万令吉也是正常的现象。从商家、老百姓角度来看缴税肯定是痛苦的事，不过，从政府角度来看就是有盈利就要纳税，则是尽国民的义务。”
针对一些屋主耗费大笔装修费，把村屋装修成现代洋房，居住多年后如今考虑脱售的案例，赖奕洲说，除非屋主留有早年装修费的收据，并申报装修费为成本（Enhancement Cost），否则装修费也不能幸免缴交盈利税（见计算表2）。
另外，资深地产经纪刘文华受询时透露，第6年脱售产业需缴付5%盈利税确实引起一些近期脱售屋业的业者不满，有者考虑将5%的税金附加在售价上，不过在考虑市场情况后，有关业主已经打消了涨价的念头，因此市场无需过于担心盈利税将抬高二手房屋市场的售价。
“我近期内收到大部分的负面反馈来自一些购买拍卖屋子装修再售的投资者，或持有同一物业长时间的业者。一般买家则并未对新税制有太多的评论。”
刘文华说，一般的购房者都需要银行贷款才能买房，因此要想顺利售卖二手房产，最好能够保障购房者借到90%的房贷，倘若因征数盈利税而调高房产售价，恐买家难以负担这笔差额导致交易告吹。
“在上述情况下，对于持有大笔现金的买家，则可利用优势与卖家讨价还价，商讨写入买卖合同的价格，从中省下一点税金，因此对于购房者而言，反而是一种优势。”
是否可反复免税引质疑
脱售中价屋、廉价屋及售价20万令吉以下的房子不会征税，这一点毫无争议，但对于脱售名下唯一的产业是否会被征收盈利税，则引起民众激烈讨论，包括脱售名下唯一产业是否都能无限使用这一免税金牌有著疑虑。
财政部长林冠英早前解释，国人若脱售个人名下的第一间房产，是无需缴纳产业盈利税。只有在出售第二项房产时，才需要缴付至少5%的产业盈利税。
然而，究竟脱售第一间产业时，无需缴纳产业盈利税，是使用了《1976年产业盈利税》中的一生一次免税权利，还是但凡名下只有一项产业，都能无限使用这一免税金牌？
针对上述疑惑，特许会计师赖奕洲坦言，财政部目前并没有给予清楚明确的指示，市场尚需等待明年相关条文释出。
“这一点是目前市场最混淆的地方，不过我认为政府应该不会让买家反复利用免税机会，所以我也不鼓励投资者，尤其是年轻人轻易使用掉一生一次的免税机会，应该考虑未来在售卖价值更高产业时，才使用该机会。”
刘文华补充，《2019年财政预算案》并没有废除《1976年产业盈利税》中的一生一次免税权利，持有产业的业主只需在售卖产业时，要求律师提呈CKHT3表格就能获得免税。
