房產投資信托 亂世避險天堂

房產投資信托 亂世避險天堂

財經

最後更新 2016年07月3日 17时00分 • 林秋萍

英國公投意外脫歐,震撼全球股匯市和金融市場,為原本已經充滿不確定性和動盪的市場添亂。

市場人士近日紛紛評估脫歐對各行各業所帶來的潛在影響,當中,房地產投資信托(REITs)卻贏得分析員的青睞,被視為動盪時期的避險天堂。

房地產投資信托被視為亂世的避險天堂,歸因3大正面因素,即:一、大馬政府公債(MGS)殖利率持穩,讓大馬房地產投資信托可以維持其吸引力;二、大馬房地產投資信托的基本面完好,而且沒有涉及英國和歐洲市場;加上,零售房地產信托的前景改善;三、收購素質良好資產的潛在機會。

無論如何,基于大市傾向謹慎,分析員維持房地產投資信托「中和」投資評級,但是傾向于上修至「正面」。

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至于受看好的房地產投資信托,包括怡保花園房產信托(IGBREIT,5227)、嘉德大馬房地產信托(CMMT,5180)、MQ產托(MQREIT,5123)和柏威年房產信托(PAVREIT,5212)。

未涉英歐市場 3因素支撐前景

前週五(6月24日),英國公投成績出爐,脫歐派出乎意料勝出,打亂全球股匯市陣腳。

全球股市在當天暴跌,馬股亦不例外地跟隨大市走跌,但是跌幅相比其他區域股市輕,當天僅下跌0.36%,相對日本和韓國股市分別重挫7.92%和3.09%。

另外,香港、台灣和新加坡股市也分別滑跌2.92%、2.30%和2.11%。

MIDF研究分析員指出,英國公投成績揭曉當天,馬股跟隨區域股市下跌,但是大馬房地產投資信托在當天展現了比大市相對抗跌的韌力。

他補充說,英國脫歐添加市場的不確定性,然而,房地產投資信託在亂世中展現了它的韌力,這歸功于其高抗跌能力和低貝他(beta)的特質,因為房地產信托對全球市場波動的敏感度偏低。

除了高抗跌能力與低貝他,分析員也點出了房地產投資信托被視為亂世避險天堂的其他利好因素,包括:

一、大馬政府公債殖利率持穩

MIDF研究分析員表示,雖然令吉匯率走貶,但是大馬政府公債的殖利率相對穩定,這顯示大馬政府公債的需求相當強穩,因為投資者傾向于避險資產。

他解釋說,持穩的大馬政府公債殖利率,促使房地產投資信託保持其吸引力,因為房地產投資信託的週息率,與大馬公債殖利率將繼續維持正面的利差。

「我們維持大馬政府公債殖利率在4%的預測,因為預估市場接下來不會出現太大的波動,這是基于美聯儲升息的次數,預計將比先前預測的次數少。」

與此同時,豐隆投行分析員也指出,預計大馬政府公債的殖利率將持穩,因為預期國家銀行在今年內,不會調整隔夜政策利率(OPR)。

此外,他認為,房地產投資信托在近期掀起的強力買盤預計將回歸正常,因為該產托的平均回酬率已經從年初的6.2%,收窄至5.6%。

二、房地產信託基本面無損

MIDF研究分析員稱,他所追蹤的房地產投資信託的基本面完好,因為它們皆並沒有涉及英國和歐洲市場。

英國脫歐事件,讓英國和歐洲市場充滿不確定性。

不過,豐隆投行分析員則指出,自他上一次撰寫報告稱房地產投資信托將面臨緩慢的內部成長以來,該領域的基本面並沒有太大的改變。

他是基于國內主要廣場面臨較低的租金調漲,而預測房地產投資信託的內部成長將放緩。

「較低的租金調漲,是與零售店銷售成長疲軟的情況一致。」

儘管如此,該分析員認為,本地消費情緒將在今年下半年逐步改善,因為消費稅開跑后所帶來的衝擊已經消散,加上佳節季節,以及政府的一些措施,將改善消費者的可支配收入。

以上因素基本上將提振零售銷售。

MIDF研究分析員也贊同地說,零售房產投資信托的前景正在改善,因為消費者情緒自今年首季已有所改善。

「消費者情緒指數已經從去年末季的紀錄新低63.8,反彈至今年首季的72.9,這顯示了消費者開銷潛在復甦的跡象。」

三、潛在收購機會

豐隆投行分析員指出,房地產投資信托領域的成長,相信將由併購帶動,因為在房產市場低迷的情況下,預計將浮現以低價收購良好資產的機會。

該分析員補充說,「在2016年剩餘的日子,我們相信,房地產投資信託不會面對出乎意料之外的衝擊,因為我們追蹤的大部份房產信托都擁有良好的資產組合。」

供應過剩 看淡辦公產業

無論如何,基于整體展望謹慎,以及營運環境依然挑戰,所以豐隆投行分析員維持房地產投資領域「中和」投資評級。

與此同時,MIDF研究分析員也維持該領域「中和」投資評級,不過傾向于調整至「正面」投資評級,因為他認為,在市場動盪時期,房地產投資信托將受惠,這是基于它是波動時期的避險資產,以及對全球市場波動的敏感度較低。

此外,該分析員強調,零售領域的前景改善,將帶動廣場的租金調整保持正數。

儘管如此,2名分析員皆看淡辦公產業的前景,因為面臨供應過剩,這將導致租金受壓。

豐隆投行分析員稱,龐大的辦公空間供應,以及商業擴張放慢的情況,預計不會在短期內改善,這將導致租金回酬面臨下行風險。

有鑒于此,該分析員看好的房地產投資信托必需擁有3大特質,即:高回酬、資產素質良好和優質的管理層。

他給予「買進」投資評級的2只房地產投資信托,分別是MQ產托和柏威年房產信托。

他看好MQ產托的主要原因是,該產托高達7.5%的週息率,以及上週剛宣布注入蜆殼大廈(MenaraShell)。他給予該產托的目標價格為1.25令吉。

至于柏威年房產信托,他將該產托的投資評級上修至「買進」,主要是因為對它在2017財政年的收入成長轉為正面,歸因該產托完成了收購和調整租金,而且按目前的股價計算,其週息率為5.8%。

MIDF研究分析員看好的房地產投資信托,則分別是嘉德大馬房地產信托和怡保花園房產信托,並維持它們「買進」投資評級。

他指出,麗陽城(Tropicana City)資產將為嘉德大馬房產地產信托帶來全年的貢獻,預計足以抵銷金河廣場(Sungei Wang Plaza)較低的貢獻,同時該產托提供5.3%的週息率。

至于怡保花園房產信托,該分析員認為,該產托將繼續受惠于谷中城廣場和TheGardens廣場穩定的租金收入,這意味著該產托的股東所面臨的潛在風險極低。

與此同時,MIDF研究分析員維持雅飾房地產(AXREIT,5106)、KLCC產業信托(KLCC,5235SS)、柏威年房產信托和雙威房地產投資信托(SUNREIT,5176)「中和」投資評級,目標價分別是1.71令吉、7.10令吉、1.73令吉和1.62令吉。

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