滯銷房產市值百億 柔州占26億
滯銷房產市值百億 柔州占26億

滯銷房產市值百億 柔州占26億

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最後更新 2017年08月24日 22时07分 • 報導:黃俊南

(檳城24日訊)在短短2年時間內,馬來西亞滯銷的房產市值增加了135%,于2017年第一季首次突破百億令吉「大關」,增至100億8169萬令吉。

由國家產業資訊中心(NAPIC)出版的《滯銷產業報告》顯示,2015年首季時,大馬的滯銷建竣住宅單位市值為42億8000萬令吉,並在接下來2年分別增至60億9000萬令吉及100億8000萬令吉。

滯銷的住宅單位則從2015年的9840間,增加81%至今年的1萬7809間。

柔檳雪隆佔全馬69%

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柔佛的滯銷房產市值冠全馬,高達26億4000萬令吉,檳城、雪蘭莪及吉隆坡則分別佔了17億令吉、15億7000萬令吉及10億7000萬令吉,僅這4個州屬或直轄區的滯銷房產市值,就已近70億令吉,佔了全馬的69%。

檳城研究院吉隆坡分院院長王建民接受《東方日報》訪問時分析,滯銷單位高漲的原因,是因為發展商專注于發展超過50萬令吉的房產,及銀行縮緊貸款申請。

他說,約70%的滯銷單位價值是由超過50萬令吉的高價屋組成,當中25.8%是介于50萬零1令吉至100萬令吉,45.4%則來自超過100萬令吉的單位。

部分轉推可負擔屋

他表示,滯銷高價屋佔總額的比例也不斷攀升,從2015年的62%,提高至2016年的66.9%,今年則漲至71.2%。

「這不讓人吃驚,因為比起出售可負擔及低價的房屋,發展商出售高價屋可獲得更高回酬。不過隨著這種價格的屋子供過于求,國家銀行縮緊房貸,這類高價屋也受到最大衝擊。」

他認為,解決方案是發展商必須專注在興建市價低于50萬令吉,即人民負擔得起的屋子。國家銀行也應檢討批准房貸的措施。

「政府及發展商應構思更多創意的方法,推出租屋計劃或先租后買計劃。」

他欣慰,已有跡象顯示房地產商開始減少推介高價屋,一些發展商也宣布會重新專注在價格低于50萬令吉的屋子。

「希望發展商做出的這些調整,能幫助減少高價屋滯銷的狀況。至于專注在可負擔房屋的方案是否會成功,就看購屋者是否較易申請到房貸。」

逾50萬高價屋增至40%

檳城研究院吉隆坡分院院長王建民分析,推介的逾50萬令吉高價屋近年來大增,從2015年的21.6%增至2017年的40.1%。因此,高價房屋出現滯銷一點都不令人意外。

數據顯示,大馬在2015年第1季(此文的年份皆為第一季的數據)推介的逾100萬令吉房產有4630間,于2017年增至8300間;同期推介的50萬零1令吉至100萬令吉的單位,則從6474間增至2萬80間。

若從巴仙率計算,超過百萬令吉房產的推介比例,從2015年的9%增至2017年的11.7%;同期的50萬零1令吉至100萬令吉房產,則從12.6%增至28.4%。

憂出現房屋泡沫

王氏說,隨著滯銷房產大增,有人認為大馬將出現房屋泡沫。他認為,若要探討是否出現泡沫,可從推介的房屋類型、滯銷單位的數量及市價做出分析。

他指出,大馬在2017年推介了7萬759個單位,當中有1萬7809(25.2%)滯銷。滯銷單位比例是從2015年的18.8%增至2017年的25.2%。不過,他不確定此數據是否由早前的年份累積下來的。

「令人吃驚的是,價格低于5萬令吉的屋子在2017年擁有最高的滯銷率,即38.8%。那些價格介于10萬至25萬令吉屋子的滯銷率,卻比去年來得高。」

反之,價格介于25萬零1令吉至100萬令吉屋子滯銷率,則比去年來得低。

「需要更多分析及查看更長期的趨勢,才能了解這現象的原因。不過數據顯示,購屋者在申請貸款面對的挑戰,是造成滯銷率增加的重要因素。」

77%買家是外國人

王建民也指出,中國發展商在新山計劃興建的4萬895間產業中,有9140(23%)個單位已賣出,77%買家是外國人。

他是在8月22日出版的《檳城研究院期刊》(Penang Institute Issues)里,題為「柔佛南部的中國房地產商計劃:我們是否應該關心?」的文章發表此數據。

他解釋,城市和諧、房屋及地方政府部底下有個e-pemaju網上資料庫,可讓民眾查詢一些被批准的發展計劃、已出售或未出售的單位,及外國人買家數據。

資料未注更新日期

他7月17日瀏覽該網站后查獲這些資料。無論如何,由于該資料庫並未列明更新日期,他無法確定這是否為最新資訊。

王建民指出,新山的碧桂園森林城市第2期至第10期的發展計劃有2萬3240個單位被批准,已售出5344個單位,當中98.54%的買家是外國人。

「碧桂園金海灣(第1期至第5期)則相對多元化,『只有』24.8%買家是外國人。在被批准的9475個單位中,2081單位已售出。不過,這卻與The Edge產業去年10月的報導有出入,碧桂園代表當時稱7000個單位已售出。」

他說,新山還有數個中國發展商進行屋業發展。除了碧桂園金海灣,其他計劃超過一半的屋子都賣給外國人,因為中國公司積極向中國人推銷,也有部分買家來自新加坡。

積極向中國人推銷

「毫無置疑,這里出現高價屋供過于求的現象,隨著中國政府最近推出阻止資金外流的措施,近期內更難以改善。」

他擔憂,太多外國人置產及滯銷單位太多,將引發很少屋主繳付門牌稅及管理費的問題。

他指雪蘭莪州的碧桂園鑽石城,卻呈現不同的情況。該計劃興建394個單位,85.3%單位已售出,15.4%買家是外國人。

他認為,這種每一期發展計劃只建數百單位、主要目標是本地人的方式,才是長期比較持續性的發展模式。

無論如何,他提醒不能一棍打翻所有中國發展商,最重要的是要關心發展計劃的規模、是否過度依賴外國買家,及價格是否超越本地人負擔範圍。

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