填海工程改變新山風貌 越填越小 柔海峽或不复在

填海工程改變新山風貌 越填越小 柔海峽或不复在

專題 / 东方脉动

最後更新 2015年01月7日 02时14分 • 蕭德驤

zhongguofangchan馬新兩地自上世紀初就已緊密連繫,發展到了今天更是密不可分,由于成本增加,許多新加坡企業如今都將廠房轉設在大馬,「新新(新山和新加坡)關係」推進到有如香港深圳般的進度。新加坡人口膨脹導致居住成本高漲,令新加坡人將目光放在最靠近的「腹地」新山。

新山沿海占盡地利優勢,因此成為發展房地產新區。各項發展計劃均涉及填海,據之前報導,新山沿海填海工程主要落在依斯干達濱海投股(Iskandar Waterfront Holding)旗下所擁有的土地,包括集中在金海灣、新山麗都海岸沿岸,以及地不佬河口部分地區,填土面積達1700公傾。

在1700公頃填海地中,金海灣佔809.37公傾,規劃發展沿地房產、酒店、度假設施等。為了推進發展,依斯干達濱海控股與來自國內外的發展商合作,進行填土造地。

中國政府近年採取打房策略,令中資往外出走尋求生機。依斯干達特區的優良地理位置加上發展潛力,令其成為中資落戶的場所。其中,在新山購地以發展大企項目的中國地產商就包括碧桂園集團、富力集團、綠地集團、皓源集團等。

中資企業看中的是新山沿海地段,打響首炮的是碧桂園,在金海灣購入總達57英畝的土地。其隔鄰,綠地集團則花6億令吉收購13.96英畝的土地,打造「綠地翡翠灣」,5年發展總值達22億令吉。

紅樹林大面積砍伐

另一邊廂,富力集團在柔佛長堤兩岸,花45億令吉收購116英畝土地,預計首階段興建3000個住宅單位。建設計劃中位于長堤兩旁的酒店及商業大廈,將會是南馬最高建築物,成為另一亮麗賣點。

不過,可以想象,當各項屋業發展計劃成型后,濱海景觀將被高聳入雲的大樓阻擋,過去新山臨海而居的畫面不复存在。

填海工程除了令新山沿海景觀大幅改變,也衍生出其他問題,包括被列為濕地保護區之一的蒲萊河口紅樹林大面積砍伐,也使依靠海峽生存的漁民、養殖業者失去謀生空間。

此外,沿海填土工程也引發國際糾紛,其中由碧桂園與柔佛基建有限公司所合資填土開發的「森林城市」計劃,計劃填土面積達5171英畝,一旦成型,其與馬新兩國在柔佛海峽上的國際分界線相差不及一公里,引起新加坡政府關注。

可以大膽地說,一旦新山沿岸發展填土工程完成,柔南土地將進一步增加,但柔佛海峽面積則縮小,或許到那時,「柔佛海峽」不復存在,取而代之的是屬于新加坡國界境內的「新加坡海峽」。

缺公共空間概念 民眾需自覺

公共空間也是在地生活面貌的展現場所,一座城市的活力大多源于人民在公共場所的活動。對新山人而言,面對著柔佛峽左右延伸的濱海地區,就是在地人民的公共場域。

面對著新加坡,從柔佛長堤往左岸延伸的是新甘光海邊,人民在面海的濱海步道中進行休閒活動,包括戲水、風帆甚至捕魚等。

從長堤往右延伸的則是麗都海邊,在週末來臨時同樣成為人們休閒好去處。許多人喜歡從位于市區中央的蘇丹公園眺望海景。雖然麗都海岸並非首次填海,然而一望無際的沿海景觀仍在前期填海擴路時獲得保存。

目前擁有的濱海風光,或將隨著各種濱海屋業計劃的進行而消失殆盡。當高樓興起,普通人民如果並非購屋者,再也無法享受過去的濱海風光。

公共空間是充滿人性的場所,承載著日常公共生活的需求。公共場域也是城市居民戶外生活、聚會、或觀察事態萬象的場所。公共空間的存在使到一個城市的人民,有了共同的集體記憶,對社會和一個城市的歷史來說,都極為重要。

「公共空間」概念始于政府在城市規劃中對于公共場域被壓縮而衍生。公共空間理論上是指不限于社會或經濟條件,每個人都有權進入、或使用的場域,人們在這樣的空間內活動不會被視為觸法或遭歧視。

本身選區也面臨填海工程的行動黨士都蘭區州議員曾笳恩接受《東方日報》訪問時無奈直言,大馬人民常常在經濟發展與公共空間中「天人交戰」。

「本地民眾缺乏公共空間的概念,因此就沒有維不維護的問題。實際上,許多公共空間的事物,就是組成集體記憶的一部分。譬如說目前在填海新甘光海域,從前有一座被稱為情人橋的碼頭,承載著一代人的回憶。」

他指出,一些公共空間場所值得被維護,一些歷史建築值得被保留,發展並非將過去所抹掉,畢竟新建築缺少了時間留駐的痕跡。

曾笳恩認為,對于公共空間、歷史建築及集體記憶的保存,需要的是公民自覺,否則過去的一旦失去,就再也無法取回。

避免再引摩擦 馬新應妥善溝通

新山沿海地區填海造地工程大行其道,面積之大或將引起馬新雙方再起磨擦。其中,引起多番爭議的「森林城市」計劃填海工程,就引起新加坡政府關注,要求大馬提供資料。

在柔佛長堤左岸如火如荼進行的「富力公主灣」填土工程,填土后靠近馬新分界線,日后是否又會引起爭議令人擔憂。

同時,曾笳恩認為,在沿海地區進行填土,涉及到兩國事務,在事前馬新領導人應該進行商談。

「馬新雙方目前因關卡過路費所引起的磨擦已經夠多,不應該再增添另一筆糾紛。柔佛海峽畢竟是馬新兩國共有的,填土事務不應只是任由一方進行,應有妥善溝通。」

柔佛州務大臣拿督莫哈末卡立已不只一次,在公開場合上發言時認為海峽填土是大馬事務,並揶揄如今新山進行填土造城,完全是向新加坡看齊,立場明顯強硬。

事實上,馬新已非首次因填土工程引發問題,11年前的德光島填土事件中,柔佛東南部海域漁民申訴新國填土工程造成當地海水流速度增強,導致他們無法捕魚失去生計。兩國后因此事鬧上海洋國際法庭,訴訟費用加上委任專業人員研究填土區域,花費達上千萬令吉。

兩國過后庭外和解,並簽署協議,儘管大馬無法提出實質證據證明填土計劃影響漁民,新加坡仍向我國漁民發出16萬新元(35萬令吉)的補償金,使事件得以落幕。

環境衝擊令人憂 紅樹林大片滅絕

新山濱海填土計劃所帶來的,並不只是海岸線景觀的巨變,及公共空間的縮減,令人更為關注的則是對環境的巨大衝擊。

金海灣靠近埔萊河口的填海工程已被指污染海水,紅樹林也大片滅絕。此外,在振林山丹絨古邦海域正在進行中的「森林城市」(Forest City)填土造地工程,則被指已令原本是海洋生物保育天堂的保護區被破壞怠盡。

根據柔佛立法議會會提供的數據指出,從2000年至2003年,涉及填海工程的埔萊河紅樹林面積,從9251英畝減少至8353英畝,位于柏伶花園峇卡巴都原住民村的紅樹林面積,則從2000年的127英畝,減少至13.32英畝。

根據依斯干達發展局網站所發佈的規劃藍圖,有關于海岸線管理藍皮書(shoreline management)中,已明確誌明,位于丹絨古邦海域的孟然邦島(Pulao Merambong)及孟然邦淺灘(Merambong Shoals)是天然的海洋生物保育場所,也是東南亞最大的海草繁殖地。

藍皮書中誌明,孟然邦淺灘擁有豐富生物多樣性,水質中含有的浮游生物,及細緻的泥土均適合海洋生物繁殖,包括在該區生長的黃金海馬。

據報告內容,當地被列為環境科學協會一級保護區(ESA Rank 1),不得進行對環境有深度衝擊的發展。此外,據藍皮書最初的規劃,當局有意將該區規劃為生物保育活動場所,鼓勵生態旅遊業。

「然而,如今孟然幫淺灘所在起在進行的填土工程,正是備受爭議的森林城市發展計劃,可說當局親手將本身的規劃棄之不顧。」

民主行動黨彭佳蘭嶺丁州議員,也是該黨柔佛環境事務發言人鄒裕豪指出,柔佛海峽西部的填海工程令人擔憂,除了漁民生計受影響,其他問題也接踵而來。

他直言,填海計劃使士姑來河口縮小,已造成金海灣部分地區常常一雨成災。

「當局是沒有正面回應我是否填海工程造成水災,如果不是,當局為何不趕快說明?」

海草床已被填平

儘管「森林城市」藍圖顯示,孟然邦淺灘並沒有被填土造地而成的三個島覆蓋,鄒裕豪指出,如今當地海草床及黃金海馬繁殖區,都已被填平,令保育人士十分無奈。

「森林城市」填土造地面積達4012英畝,發展期達30年,發展總值額達6000億令吉。發展單位于今年9月21日首次舉行環評發表會,卻遭聞訊而來參與漁民炮轟,使該計劃進一步延燒。

鄒裕豪表示,除了在地人民尋求生計場域雖然填土工程消失,令他更擔憂的是接下來所將發生的問題。

「這包括漁民如何安頓?目前房屋價格是他們無法負擔的。再來就是填土範圍與新加坡邊界近在咫尺,肯定將引起馬新雙邊磨擦。」

柔南房地產「群雄割據」

依斯干達特區計劃火紅發展,房地產領域看俏,不但土地增值,也使屋價節節上昇,中資陸續進軍新山沿海地段,帶來鉅大的投資之余,也進一步炒高新山樓價。

新山房價高企不下,令柔州政府不得不將「打房」設為首要任務,至今進行的打房政策包括制定外國人購屋上限、對付只建豪華房產的發展商等。

州政府也進一步圈設沿海地段為國際房屋區,限制外國人購屋區域,以免本地人在高企的房價中望屋興嘆。

柔南產業分析員兼eBizway研究公司董事經理周志達表示,州政府打房措施,加上目前馬新通關費的增加,的確已令沿海房地產發展放緩,外國投資者也十分小心。

「如今凱德置地(capitaland)已推遲該公司在金海灣的發展項目,但這不表示外資對于本地房地產市場卻步。除了目前沿海的部分,中資企業如新華聯和卓達集團也放眼在努沙再也地區投資房地產項目。」

不同風氣大開眼界

他說,中資企業進軍本地,為本地房地產市場的確帶來不一樣的風氣,包括它們所來的鉅額資金引起關注外,中資房地產商的經營模式,包括興建樓房的方式,相信都令本地房地產發展商開了眼界。

他直言,如今柔南地區,或更確切地說依斯干達特區的房地產領域,進入了有如中國三國時代的「群雄割據」時期,即外國投資者積極進軍沿海及新行政區,本地房地產領域也不遑多讓,在內陸,或城市地區陸續推出樓盤。

「要在短期內評斷沿海的房產計劃是否會成功是不合理的,因為目前仍在起步階段,但可以確定的是財團並沒有抽身的跡象。」

新山濱海填土計劃所帶來的,不只是海岸線景觀的巨變及公共空間的縮減,令人更為關注的則是對環境的巨大衝擊。
紅樹林生態在新山金海灣沿海區的發展工程中苟延殘喘。

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