（香港7日讯）近日，香港有两家大企业分别陷入债务危机，象征着企业背后的两大豪门家族双双陷入泥泞。在香港经济似乎停滞不前之际，他们的困境也许只是香港危机的缩影和开始。
香港娱乐大亨--杨受成家族旗下的英皇国际发布年度报告，披露166亿港元（约89亿令吉）银行借贷已逾期，公司审计师--德勤（Deloitte）罕见地对财报“不发表意见”，引发股价崩跌。
几乎同时，香港其中一家老牌产业发展巨头--新世界发展的大股东郑裕彤家族第3代接班人--郑志刚宣布正式辞去新世界发展的非执行副主席兼非执行董事职务，彻底退出这个家族企业的核心管理层。
就在郑志刚辞职的同一天，新世界发展宣布获得882亿港元再融资“续命钱”，把债务到期日延迟至2028年。
新世界发展在悬崖边缘暂时安全，但这两大香港豪门的危机可能才刚刚开始。
新世界第3代接班人退场
郑志刚的告别看似突然却早有预兆。去年9月，郑志刚便辞去了新世界发展执行副主席兼首席执行员的职务，仅保留了非执行董事虚职。
他的成名之作--K11品牌商场中的深圳K11 ECOAST的仓促开业，或许也同样预兆了郑志刚的离去。K11 ECOAST在中国五一劳动节假期期间开业，项目混乱，引发不少争议。
作为郑氏家族的第3代接班人、香港已故产业大亨郑裕彤的长孙，郑志刚继承了香港产业豪门的基因，但与其父辈不同的是，他在商业领域更具创新精神，K11便是其代表作。
2008年，年仅27岁的郑志刚创立了K11品牌，开创性地将艺术、人文与商业地产相融合，一度成为新世界发展最耀眼的业务板块。
高速扩张 债务膨胀
位于香港尖沙咀的K11 MUSEA在开业首年，就实现了盈利，且收入比整改前暴涨3倍，同时还获得建筑、设计等领域的超过50项国际大奖，备受各界好评。至2023财政年，该项目已成为新世界发展在香港投资物业板块收入的主要贡献者。
在郑志刚的带领下，新世界发展也开启了高速扩张之路，但债务也不断膨胀。
现金涨幅追不上债务增速
截至2024年杪，新世界发展的借贷总额已超过1510亿港元，尤其是短期债务超过320亿港元，净负债率达到57.5%，而在2018财政年，其净负债率还不到30%。同期，新世界发展手上持有的现金也只有218亿港元，资金缺口超过百亿，流动性压力显著。
与此同时，新世界发展的经营业绩也遭遇了首次亏损。
财报数据显示，2024财政年，新世界发展的股东应占亏损约196.83亿港元，到2025财政年中期，公司再次亏损超66亿港元。
5月杪，新世界发展因宣布延期支付4笔总额达34亿美元（约144亿令吉）永续债券利息，遭遇 “股债双杀”，股价一度跌至历史低位，市值较巅峯时期缩水九成至143亿港元，至7月4日已跌至138.41亿港元。
多重自救 卖资产“回血”
面对危机，新世界也开启了多重“自救”。一方面通过变卖资产进行“回血”，比如在2024年就以40.2亿港元向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益。
另一方面也在加速推进再融资，为自己争取更多的时间。
6月30日，新世界发展宣布其与银行债权人已签订新的再融资协议，涉及总额达882亿港元的现有境外无抵押债务，几乎覆盖了近3年即将到期的银行贷款，相当于有了“续命钱”，帮助其暂时缓解了危机。
但是，新协议要求把部份债务到期日延长至2028年，且需以核心资产作为抵押，实际上也是以“时间换空间”的无奈之举。
英皇审计师“不发表意见”
当新世界勉强稳住阵脚时，另一边厢，杨受成的商业帝国正遭遇着更猛烈的风暴。
6月30日，德勤会计师事务所对英皇国际年报罕见出具“不发表意见”声明，揭露其166亿港元银行借贷已逾期或违反贷款条款，并表示事件可能会对该公司的持续经营能力构成重大疑问，瞬间击穿市场信心。
在香港上市公司中，此类审计结论往往预示企业治理与财务管控的系统性崩塌。
当日，英皇国际股价盘中大跌近16%，至0.2港元，创下自5月初以来的新低纪录。截至7月4日，英皇国际股价已连续5日下跌，最后收盘报0.196港元，总市值约10.81亿港元。
零售、办公室租赁面临挑战
英皇国际是杨受成家族商业帝国中的地产平台，与英皇钟表珠宝、英皇娱乐酒店、英皇资本、英皇文化产业等均属于英皇集团旗下的上市公司，业务主要包含香港及海外物业投资与开发。
面对经营压力，英皇国际曾表示，香港商业租赁及办公室产业需求持续放缓，导致商业楼宇空置率高企，预计未来公司的零售及办公室租赁业务仍将面临挑战。
杨受成掏腰包为英皇输血
面对英皇国际的危局，这两年杨受成也自掏腰包，帮助其“回血”。2024年，英皇国际先后购入中环公寓大厦，铜锣湾、尖沙咀、屯门等15项非核心物业，跑马地的双套大宅，累积输血近19亿港元。
今年2月，英皇国际又与英皇钟表珠宝签订买卖协议，以约7980万港元出售帝豪投资有限公司的全部股权以及目标公司欠付卖方的待售贷款，主要资产为广东道大楼部份单位及广告位。
据英皇国际方面透露，在未来1年内，计划通过出售旗下物业及投资物业的租金，加强流动资金及经营现金流量，并通过多种渠道管控行政及经营成本。
转型阵痛 脱困之路漫长
新世界发展与英皇国际当下的困境，看似独立的企业危机，实则都是香港房地产行业转型阵痛中的缩影。
这两家老牌港企，均创立于上世纪40年代，在当时凭借低息环境、土地垄断与金融杠杆构建的商业帝国，也在近两年美联储（Federal Reserve）加息周期与经济转型的双重夹击下陷入困局。
在土地增值红利消失后，营运能力成为竞争核心，面对市场变局，香港发展商们正经历着从 “地主” 转向“服务商”的角色转型。
伴随近年来房地产行业的深度调整，香港地产豪门的“黄金时代”也在家族更迭中渐渐落下帷幕，当光环褪去，这场脱困、转型之路还很漫长。
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