(吉隆坡21日讯)基于全国经济放缓,加上购物商场过剩及激烈竞争等因素,促使国内购物商场面对越来越严峻的考验,尽管去年吉隆坡区内的购物商场平均每月租金率出现下滑,但大马商场整体的租金成长率,仍取得单位数的成长!

根据HenryButcher的统计资料显示,吉隆坡区内的购物商场,2015年的每月租金率下滑了7.2%,从每平方尺13令吉03仙,下滑至每平方尺12令吉09仙。

然而,雪州去年的每月平均租金率则保持不变,维持在每平方尺10令吉12仙。

大马购物中心和高楼大厦管理协会顾问陈海全直言,如今国内的购物商场租金成长率,虽然没有以前强劲,即以前商场的租金成长率是以双位数成长,如今则以单位数成长。

“也就是说,以前好景时,租户每更新3年的租金合约时,租金成长率都是以双位数在成长,尽管如今的成长巴仙率放缓了,但还是有所成长。”

陈海全也是双威购物中心集团首席执行员,他在接受《东方日报》记者专访时,如是表示。

至2020年,全马购物商场总数会达到约500间,图为位于吉隆坡武吉免登旅游重点区的柏威年购物广场。
至2020年,全马购物商场总数会达到约500间,图为位于吉隆坡武吉免登旅游重点区的柏威年购物广场。

给予租户租金回扣

他解释说,购物商场的租赁合约,一般都是采以3年加3年的租赁合约。至于租金结构则流行以基础租金,加上营业额百分比来计算。

“虽然,近期的购物商场租金成长率走势没有以前好,但对巴生谷一些大型购物商场如双威、吉隆坡阳光购物广场以及柏威年购物中心等而言则影响不大,反之这些大型商场,仍维持著一定的营业额和可弹性,即便没有优惠,依旧拥有稳定的租金率和出租率。”

陈海全指出,位于巴生谷市中心周遭的购物商场,是国内拥有最高租金率的地方,相较其他州属的购物商场,租金差额可高达30%至40%不等。

他说,大马购物商场的租金高低不一,主要取决于每间购物商场的地理位置、楼层位置、人潮或商场定位等。在严峻的挑战下,新广场不排除需以更吸引人的租金结构,如租金回扣或提供更多的面租金优惠期,以确保广场有更多的单位被出租出去,不过还需视各别不同的商场而定。

此外,根据NAPIC的统计数据显示,巴生谷一带购物的出租率,仍然维持在较高的水平上,分别在吉隆坡平均有83.2%以及雪州有79%的商场出租率。

“以双威金字塔购物中心为例,该购物商场在充满挑战的大环境中,依然拥有强劲的出租率,全部商场单位都成功出租出去。目前,国内最大型的3间购物中心,分别是双威、万达广场以及吉隆坡谷中城购物中心。”

商场激增导致供过于求

陈海全表示,估计在2020年时,全马的购物商场数量总计会达到500间,出现供过于求的情况,其中从今年起至2020年5年间,只是在大吉隆坡范围内,就会有40间全新的购物商场被建立起来。

他说,全马购物商场的总数,有半数设立在隆雪一带,而这40间新的购物商场中,就有12个是占地100万平方尺以上的大型购物商场,其中一间为双威旗下的Velocity购物广场。

他指出,大马的购物商场有接近40年的历史,首3个10年平均每10年各设有约100间购物商场,但来到第4个10年时,购物商场的数量突然激增200间。

“大马人口只有3000万人,但人口的增长率却比不上激增的购物商场。我认为,第4个10年至少要减少一半,即维持每10年增加100间购物广场的走势,才不至于出现供过于求的现象。”

陈海全是在接受记者专访时,如是表示。目前无法统计国内有多少间购物广场停业,但最近的一个案例,就是位于大山脚的柏达镇城市广场(Perda City Mall),它在营业18个月后,就面临停业的窘境。

他认为,其实,并非所有的商场都一定要定位为购物商场,其实也可以开辟作为电脑城、电子城、家俬城或美食城等。如今有不少购物广场,都综合商业中心、酒店、办公室或住宅区于一身一起发展,这种拥有3至4种类型的发展模式在目前非常普遍。

他说,就如双威本身就有6至7种类型,双威不仅仅只有购物中心,周遭还设有办公室、水上乐园、酒店、医疗中心、大学和住宅社区等,非常便利。“如果是设在一栋大楼内的综合性发展计划,其最大的好处,就是购物商场和办公楼或酒店之间,还可以分时段来共享停车位。”

陈海全表示,除了采以综合性的发展计划之外,如今的购物广场内也注入餐饮业的元素,这类的趋势也在迅速增加中。

大马商场多样化具优势

陈海全指出,根据美国有线电视新闻网(CNN)票选结果,吉隆坡曾被评选为“全球最佳购物城市”之一,名列第四,仅次于美国纽约、英国伦敦及日本东京。

他说,有别于香港和新加坡的购物商场,以售卖高价品牌为主,反观,大马购物商场的最大优势,则是优惠与多样化,即售卖的商品从廉价商品到高价的奢侈品都一应俱全。

“我们引以为傲大马拥有高素质的购物商场,据统计,高峰繁忙时段,每5名大马人当中,就有一人会在购物商场内购物。而这种情况在东南亚其他国家的购物商场也是常见的,俨然已成为东南亚国家的一种生活方式。”

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