(槟城24日讯)在短短2年时间内,马来西亚滞销的房产市值增加了135%,于2017年第一季首次突破百亿令吉“大关”,增至100亿8169万令吉。

由国家产业资讯中心(NAPIC)出版的《滞销产业报告》显示,2015年首季时,大马的滞销建竣住宅单位市值为42亿8000万令吉,并在接下来2年分别增至60亿9000万令吉及100亿8000万令吉。

滞销的住宅单位则从2015年的9840间,增加81%至今年的1万7809间。

柔槟雪隆占全马69%

柔佛的滞销房产市值冠全马,高达26亿4000万令吉,槟城、雪兰莪及吉隆坡则分别占了17亿令吉、15亿7000万令吉及10亿7000万令吉,仅这4个州属或直辖区的滞销房产市值,就已近70亿令吉,占了全马的69%。

槟城研究院吉隆坡分院院长王建民接受《东方日报》访问时分析,滞销单位高涨的原因,是因为发展商专注于发展超过50万令吉的房产,及银行缩紧贷款申请。

他说,约70%的滞销单位价值是由超过50万令吉的高价屋组成,当中25.8%是介于50万零1令吉至100万令吉,45.4%则来自超过100万令吉的单位。

部分转推可负担屋

他表示,滞销高价屋占总额的比例也不断攀升,从2015年的62%,提高至2016年的66.9%,今年则涨至71.2%。

“这不让人吃惊,因为比起出售可负担及低价的房屋,发展商出售高价屋可获得更高回酬。不过随著这种价格的屋子供过于求,国家银行缩紧房贷,这类高价屋也受到最大冲击。”

他认为,解决方案是发展商必须专注在兴建市价低于50万令吉,即人民负担得起的屋子。国家银行也应检讨批准房贷的措施。

“政府及发展商应构思更多创意的方法,推出租屋计划或先租后买计划。”

他欣慰,已有迹象显示房地产商开始减少推介高价屋,一些发展商也宣布会重新专注在价格低于50万令吉的屋子。

“希望发展商做出的这些调整,能帮助减少高价屋滞销的状况。至于专注在可负担房屋的方案是否会成功,就看购屋者是否较易申请到房贷。”

逾50万高价屋增至40%

槟城研究院吉隆坡分院院长王建民分析,推介的逾50万令吉高价屋近年来大增,从2015年的21.6%增至2017年的40.1%。因此,高价房屋出现滞销一点都不令人意外。

数据显示,大马在2015年第1季(此文的年份皆为第一季的数据)推介的逾100万令吉房产有4630间,于2017年增至8300间;同期推介的50万零1令吉至100万令吉的单位,则从6474间增至2万80间。

若从巴仙率计算,超过百万令吉房产的推介比例,从2015年的9%增至2017年的11.7%;同期的50万零1令吉至100万令吉房产,则从12.6%增至28.4%。

忧出现房屋泡沫

王氏说,随著滞销房产大增,有人认为大马将出现房屋泡沫。他认为,若要探讨是否出现泡沫,可从推介的房屋类型、滞销单位的数量及市价做出分析。

他指出,大马在2017年推介了7万759个单位,当中有1万7809(25.2%)滞销。滞销单位比例是从2015年的18.8%增至2017年的25.2%。不过,他不确定此数据是否由早前的年份累积下来的。

“令人吃惊的是,价格低于5万令吉的屋子在2017年拥有最高的滞销率,即38.8%。那些价格介于10万至25万令吉屋子的滞销率,却比去年来得高。”

反之,价格介于25万零1令吉至100万令吉屋子滞销率,则比去年来得低。

“需要更多分析及查看更长期的趋势,才能了解这现象的原因。不过数据显示,购屋者在申请贷款面对的挑战,是造成滞销率增加的重要因素。”

77%买家是外国人

王建民也指出,中国发展商在新山计划兴建的4万895间产业中,有9140(23%)个单位已卖出,77%买家是外国人。

他是在8月22日出版的《槟城研究院期刊》(Penang Institute Issues)里,题为“柔佛南部的中国房地产商计划:我们是否应该关心?”的文章发表此数据。

他解释,城市和谐、房屋及地方政府部底下有个e-pemaju网上资料库,可让民众查询一些被批准的发展计划、已出售或未出售的单位,及外国人买家数据。

资料未注更新日期

他7月17日浏览该网站后查获这些资料。无论如何,由于该资料库并未列明更新日期,他无法确定这是否为最新资讯。

王建民指出,新山的碧桂园森林城市第2期至第10期的发展计划有2万3240个单位被批准,已售出5344个单位,当中98.54%的买家是外国人。

“碧桂园金海湾(第1期至第5期)则相对多元化,‘只有’24.8%买家是外国人。在被批准的9475个单位中,2081单位已售出。不过,这却与The Edge产业去年10月的报导有出入,碧桂园代表当时称7000个单位已售出。”

他说,新山还有数个中国发展商进行屋业发展。除了碧桂园金海湾,其他计划超过一半的屋子都卖给外国人,因为中国公司积极向中国人推销,也有部分买家来自新加坡。

积极向中国人推销

“毫无置疑,这里出现高价屋供过于求的现象,随著中国政府最近推出阻止资金外流的措施,近期内更难以改善。”

他担忧,太多外国人置产及滞销单位太多,将引发很少屋主缴付门牌税及管理费的问题。

他指雪兰莪州的碧桂园钻石城,却呈现不同的情况。该计划兴建394个单位,85.3%单位已售出,15.4%买家是外国人。

他认为,这种每一期发展计划只建数百单位、主要目标是本地人的方式,才是长期比较持续性的发展模式。

无论如何,他提醒不能一棍打翻所有中国发展商,最重要的是要关心发展计划的规模、是否过度依赖外国买家,及价格是否超越本地人负担范围。

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