(吉隆坡15日讯)在川普当选美国总统引发的全球金融市场大震荡尚未平息,联储升息的可能性趋高,同时,大马股汇则继续疲软之际,市场人士认为,大马产业信托(REITs)相信是当前趋势中,一项很好的避险工具。

艾芬黄氏资本分析员表示,自川普在美国总统选举中意外获胜后,外资逐渐流出公债市场,促使10年期大马政府公债(MGS)收益率上升48个基点(截至11月14日为4.14%)。而马股上市的产业投资信托,价格也出现明显的波动。这部份是因为市场预期美国联邦储备局可能会在短期内升息。

尽管如此,艾芬黄氏资本认为,即使美国采取紧缩政策,提高利率,也不可能影响大马国行对利率做出调整。目前的隔夜利率政策为3.0%。

分析员指出,这是因为国家银行对于外部因素,如原产品价格走低,及各主要经济体疲弱的前景,对经济造成的下行风险,仍保持谨慎态度。

分析员认为,房产投资信托近期波动的价格走势是不合理的,而在资金流动平稳下来后,10年期公债收益率相信也会回复正常。

“以我们的看法,大马产托依然是一项可带来稳定收益的投资工具,即使面对利率走高的环境,每单位收益分配(DPU)不太可能受到严重影响。”

分析员进一步解释说,理论上,即使利率提高,但只要经济活动仍可支撑商业房产的需求,房产投资信托就可将营运成本上涨的压力,转嫁给租户,并维持净产业收益。

令吉疲弱影响微

不仅如此,令吉疲弱对大马产托的影响也极小,分析员指出,大马产托多数资产在国内,因此都是以令吉借贷为主,只有杨忠礼酒店房产信托(YTLREIT,5109,主板房产信托股),因为收购澳洲万豪酒店而有一笔澳元贷款。而大部份房产投资信托的资金都是来股票市场,否则也是一些期限较长,及有固定利率的贷款,因此,不受短期利率变化的影响。

加上,马股上市的大部份房产投资信托负债率都不高,平均在27%,但它们的利息覆盖比例则相对的高,杨忠礼酒店房产信托是当中最低,也有1.3倍;而最高的是KLCC产业信托(KLCC,5235ss,主板房产信托股),达8.2倍。

综合以上因素,分析员维持房产投资信托领域“增持”投资评级,这是因为许多先进国家仍陷于低利率甚至负利率的环境,相对可提供稳定回酬的房产投资信托,将是一项有吸引力的投资工具。加上,经济活动复苏的前景仍不明朗,投资者也更倾向于相对安全的投资工具。

艾芬黄氏资本追踪的房产投资信托当中,柏威年房产信托(PAVREIT,5212,主板房产信托股)和怡保花园房产信托(IGBREIT,5227,主板房产信托股)将可以在接下来的更新租约活动中,获得更高的租金,虽然涨幅未必如过去般,达到双位数的成长,但相信仍可维持在中至高单位数水平。

分析员指出,面对办公楼、零售和酒店市场新供应陆续进入市场的威胁,房产投资信托的租用率及租户结构仍然是一个关键。

艾芬黄氏资本的房产信托首选股为,杨忠礼酒店房产信托、柏威年房产信托和怡保花园房产信托,目标价分别是1.60令吉、2令吉及1.70令吉。与目前的市价相比,这3家房产信托分别有大约36.8%、19%和9.0%的上涨空间。

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