當前動盪市況 產託仍是避險選擇

當前動盪市況 產託仍是避險選擇

財經

最後更新 2016年11月15日 23时24分

(吉隆坡15日訊)在川普當選美國總統引發的全球金融市場大震盪尚未平息,聯儲升息的可能性趨高,同時,大馬股匯則繼續疲軟之際,市場人士認為,大馬產業信託(REITs)相信是當前趨勢中,一項很好的避險工具。

艾芬黃氏資本分析員表示,自川普在美國總統選舉中意外獲勝後,外資逐漸流出公債市場,促使10年期大馬政府公債(MGS)收益率上升48個基點(截至11月14日為4.14%)。而馬股上市的產業投資信託,價格也出現明顯的波動。這部份是因為市場預期美國聯邦儲備局可能會在短期內升息。

儘管如此,艾芬黃氏資本認為,即使美國採取緊縮政策,提高利率,也不可能影響大馬國行對利率做出調整。目前的隔夜利率政策為3.0%。

分析員指出,這是因為國家銀行對於外部因素,如原產品價格走低,及各主要經濟體疲弱的前景,對經濟造成的下行風險,仍保持謹慎態度。

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分析員認為,房產投資信託近期波動的價格走勢是不合理的,而在資金流動平穩下來後,10年期公債收益率相信也會回复正常。

「以我們的看法,大馬產托依然是一項可帶來穩定收益的投資工具,即使面對利率走高的環境,每單位收益分配(DPU)不太可能受到嚴重影響。」

分析員進一步解釋說,理論上,即使利率提高,但只要經濟活動仍可支撐商業房產的需求,房產投資信託就可將營運成本上漲的壓力,轉嫁給租戶,並維持淨產業收益。

令吉疲弱影響微

不僅如此,令吉疲弱對大馬產托的影響也極小,分析員指出,大馬產托多數資產在國內,因此都是以令吉借貸為主,只有楊忠禮酒店房產信託(YTLREIT,5109,主板房產信託股),因為收購澳洲萬豪酒店而有一筆澳元貸款。而大部份房產投資信託的資金都是來股票市場,否則也是一些期限較長,及有固定利率的貸款,因此,不受短期利率變化的影響。

加上,馬股上市的大部份房產投資信託負債率都不高,平均在27%,但它們的利息覆蓋比例則相對的高,楊忠禮酒店房產信託是當中最低,也有1.3倍;而最高的是KLCC產業信託(KLCC,5235ss,主板房產信託股),達8.2倍。

綜合以上因素,分析員維持房產投資信託領域「增持」投資評級,這是因為許多先進國家仍陷於低利率甚至負利率的環境,相對可提供穩定回酬的房產投資信託,將是一項有吸引力的投資工具。加上,經濟活動復甦的前景仍不明朗,投資者也更傾向於相對安全的投資工具。

艾芬黃氏資本追蹤的房產投資信託當中,柏威年房產信託(PAVREIT,5212,主板房產信託股)和怡保花園房產信託(IGBREIT,5227,主板房產信託股)將可以在接下來的更新租約活動中,獲得更高的租金,雖然漲幅未必如過去般,達到雙位數的成長,但相信仍可維持在中至高單位數水平。

分析員指出,面對辦公樓、零售和酒店市場新供應陸續進入市場的威脅,房產投資信託的租用率及租戶結構仍然是一個關鍵。

艾芬黃氏資本的房產信託首選股為,楊忠禮酒店房產信託、柏威年房產信託和怡保花園房產信託,目標價分別是1.60令吉、2令吉及1.70令吉。與目前的市價相比,這3家房產信託分別有大約36.8%、19%和9.0%的上漲空間。

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