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分层产业管理服务素质与管理费缴纳率息息相关,管理层每月需要足够经费维持开销和基设维修,然而一些组屋高楼拖欠管理费现象却也普遍存在。
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(吉隆坡12日讯)在寸土如金的城市地区,居住在高楼单位的住户最常面对的就是公寓或组屋的管理问题,高楼设施需要定期维修及管理,相关经费就是居民每月缴付的管理费,但拖欠管理费现象却普遍存在,导致衍生各类设施失修及垃圾堆积等民生问题。

掌管房屋与城市生活事务的雪州行政议员哈妮扎接受《东方日报》访问时指出,管理费缴纳率低是分层产业所面对的其中一项难题,主要发生在廉价及中廉价组屋,所以雪州政府近期计划推介一项财务管理系统,从中提高楼宅的财务管理和服务素质。

哈妮扎:从教育著手,改善组屋管理。(摄影:骆曼)
哈妮扎:从教育著手,改善组屋管理。(摄影:骆曼)

她说,州政府初步会鉴定出20个组屋,来安装这套财务管理系统,然后通过委任管理机构,按照指南进行6个月的培训和监督,当一切上了轨道,便会交回给原有的组屋管理层接管。

“通过这项系统,组屋管理层可清楚分类各种开销,并且知悉管理费是否足以应付支出,同时也可做出更好的财务规划,逐步提升及完善化基本设施。”

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“有些住户会以管理服务欠佳为由,不愿缴付管理费。因此随著提升财务管理,加强服务素质之际,相信也能逐步拉高管理费的缴纳率。如此一来,管理单位即拥有足够经费,维持管理开销。”

参与回收获回赠

除了推行财务管理系统,州政府最近也推出分层建筑回收计划,居民只要将分类好的物品送到回收中心,即可获得固本回赠,充作缴付管理费用途。

哈妮扎认为,这项计划是一举两得,保护环境之馀,也能赚取回馈缴纳管理费。

“在初步阶段,我们是在20座组屋区落实这项回收计划,未来将尝试与各州议员合作,扩大推广范围。”

哈妮扎目前也正与专家或组织探讨,如何解决部分组屋区缺乏休闲基设的问题,例如可否通过打造脚车道或行人道,将组屋与邻近的公园和基设连接起来,让居民享有休闲空间。

业主应主动参与组织管理层

国内早期分层建筑管理委员会是由发展商所组织,发展商收取管理费却没提供管理服务是普遍现象,如今业主可遵循《2013年分层建筑管理法令》(757法令)赋予权利,在发展商移交入伙纸的一年内成立管委会,有准时缴付管理费的业主,在参与常年大会时便有资格发言与对管理服务做出表决。

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵指出,《2013年分层建筑管理法令》落实迈入第4年,一如既往反映管理层没提供良好管理服务的业主,是时候掌握法令下赋予业主的权利,业主应主动参与组织管理层,让手中产业管理符合生活素质要求。

陈钟灵接受《东方日报》访问时指出,管理层需要管理费作为缴付共用资产(common property)的水电费或维修用途,业主若没缴付管理费,便无法履行业主责任出席常年大会、参与管理层以及掌握发言权,导致产业管理落入被动应对的窘境。

陈钟灵指出,业主应主动参与组织管理层,而并非把本身权利束之高阁。(摄影:连国强)
陈钟灵指出,业主应主动参与组织管理层,而并非把本身权利束之高阁。(摄影:连国强)

业主没有履行缴付管理费的责任,影响了公寓的管理资金收入,因为无法进行基本的管理或维修服务,衍生诸如电梯年久失修、垃圾堆积等民生问题,最终遭殃的是住在该处的住户,至于买屋投资的业主,也面对产业价值下降的问题。

不缴费失发言权

陈钟灵指出,隆市早期5层楼以上私人楼宅基本提供电梯设备,惟当代的私人楼宅主要是5层楼以下无电梯公寓(walk-up-apt),业主缴付的管理费,是作为走廊打扫、楼梯灯光或共用空间设备维修费用的用途。

“当年的住户大多是贫穷住户,管理费给不出,有的无电梯公寓地契没分割,也没组织管委会,甚至发展商倒闭,民生问题无人管理,业主为争取本身权益,在没有管委会组织情况下,许多问题难以解决,私人的产业,政府也无法给予协助。”

他表示,在《 2013年分层管理法令》下,面对拒绝缴付管理费和储备金的屋主,联合管理机构可把追讨拖欠管理费或储备金纠纷带上分层房产仲裁庭索赔。

“所谓的罚金是将管理费加上10%后,除以12个月,再按天计算每日需缴付的罚款。若屋主没有合理解释,分层房产仲裁庭可判处屋主罚款最高25万令吉,或监禁最高3年或两者兼施,若重犯则每天罚款不超过5000令吉。”

另外,2013年分层管理法令第79条文闸明,居民管理机构有权向地方政府建筑物委员(COB)会申请禁令或查封令,扣押拖大管理费住户在其住家单位内,该高楼住宅范围内,乃至州内其他地方的流动资产,以便拍卖有关资产偿还所拖欠的管理费或储备金。

业主投诉前 须先履行责任

分层管理遇问题,投诉至建筑委员会不果,也超越《2013年分层管理法令》的解决范围,有关个案是否可透过聘请私人律师来寻求解决?

麦嘉强律师事务所律师陈礼杰指出,虽然可行,但这也取决于产业业主必须先执行本身的责任。

他说,有的业主不知道缴付管理费的责任,包括保险费也没缴付,也不去了解联合管理机构总火险包含的范围,从而掌握有什么细节是受到火险保障,自己也没为本身单位购买火险,一旦单位发生火灾,就需自行负起责任。

在《 2013年分层管理法令》下,有限制出席常年大会(AGM)的居民,须以业主占大多数。如此一来,分层建筑居民只要根据上述法令组成联合管理机构,基本组织问题能得以解决。

结语:高楼共管建筑可说是一个大家庭,居住环境好坏取决于共管公寓管理委员会的管理,业主的责任是按时缴付管理费,以便让自己拥有监督公寓管理的发言权,缺乏相关醒觉,业主或住户就必须负上家居生活环境素质下降、产业价格下跌甚至是公寓资金被滥用的代价。

【资料档】

什么是2013年分层管理法令?

分层地契不局限于“向上发展”的公寓或商业建筑物,也可能包括围篱和守卫社区。

在2007年时,政府成立共管机构(Joint Management Body,简称JMB)和建筑委员会(Commissioner of Building),并拟定全新法令,也就是2007年建筑及共管产业(维持及管理)法令,正式开启分层管理法令的大门。

为了要弥合原先法令的漏洞,政府尔后通过《2013年分层管理法令》,制定业主的法定责任和职务,并设立分层管理仲裁庭,可裁审高达25万令吉的诉求权限。

在新条例中,列明共管产业分享、维持和提升共管产业、管理费和储备金等事项。

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